À medida que a habitação acessível desaparece, os estados correm para compensar as perdas

LOS ANGELES (AP) – Durante mais de duas décadas, o aluguel baixo do apartamento de Marina Maalouf em um conjunto habitacional acessível na Chinatown de Los Angeles foi uma graça salvadora para sua família, incluindo uma neta que tem autismo.

Mas essa graça tinha prazo de validade. Para Maalouf e sua família, isso aconteceu em 2020.

O proprietário, já não obrigado legalmente a manter o edifício acessível, aumentou a renda de 1.100 dólares para 2.660 dólares em 2021, fora do alcance de Maalouf e da sua família. As noites de Maalouf são assombradas pelo medo de que a sua longa batalha de despejo acabe em sacos de dormir no apartamento de um amigo ou coisa pior.

À medida que os americanos continuam a lutar contra rendas implacavelmente elevadas, até 223 mil unidades habitacionais acessíveis como a de Maalouf em todos os Estados Unidos poderão ser-lhes arrancadas apenas nos próximos cinco anos.

Deixa os inquilinos de baixos rendimentos presos a prolongadas batalhas de despejo, lutando para pagar um aumento de renda igual ou superior ao dobro ou mais, ou atirados de volta para um mercado imobiliário onde os custos podem facilmente consumir metade do salário.

Essas unidades habitacionais acessíveis foram construídas com o Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda, ou LIHTC, um programa federal criado em 1986 que fornece créditos fiscais a incorporadores em troca de manter os aluguéis baixos. Desde então, produziu 3,6 milhões de unidades e é responsável por mais de metade de todas as habitações de baixa renda apoiadas pelo governo federal em todo o país.

“É a força vital do desenvolvimento de moradias populares”, disse Brian Rossbert, que dirige a Housing Colorado, uma organização que defende moradias populares.

Esse elemento vital não é estritamente vermelho ou azul. Ao combinar benefícios sociais com incentivos fiscais e propriedade privada, o LIHTC beneficiou de apoio bipartidário. A sua expansão é agora fundamental para o plano habitacional da candidata presidencial democrata Kamala Harris para construir 3 milhões de novas casas.

O truque? Os edifícios geralmente só precisam permanecer acessíveis por um período mínimo de 30 anos. Para a vaga de construção de LIHTC da década de 1990, esses prazos estão a chegar agora, ameaçando causar uma hemorragia na oferta de habitação a preços acessíveis quando os americanos mais precisam dela.

“Se estamos a perder habitações que são atualmente acessíveis e disponíveis para as famílias, então estamos a perder terreno para a crise”, disse Sarah Saadian, vice-presidente de políticas públicas da National Low Income Housing Coalition.

“É como ter um barco com um buraco no fundo”, disse ele.

Nem todas as unidades com vencimento em LIHTC são convertidas à taxa de mercado. Alguns são mantidos acessíveis graças a outros subsídios governamentais, a proprietários misericordiosos ou a estados como a Califórnia, o Colorado e Nova Iorque, que têm trabalhado para mantê-los a baixo custo, recorrendo a diversas alavancas.

Os governos locais e as organizações sem fins lucrativos podem comprar apartamentos vencidos, podem ser aplicados novos créditos fiscais que aumentem a acessibilidade ou, como no caso de Maalouf, os inquilinos podem organizar-se para tentar forçar a ação dos proprietários e das autoridades habitacionais da cidade.

Essas opções enfrentam desafios. Embora os novos créditos fiscais possam recuperar uma propriedade LIHTC caducada, eles são limitados e são distribuídos aos estados pela Receita Federal com base na população. Também é uma tarefa difícil para os governos locais e organizações sem fins lucrativos desembolsar dinheiro suficiente para comprar e manter acessíveis os empreendimentos expirados. E há poucos dados agregados sobre quando exactamente as unidades LIHTC se tornarão inacessíveis, tornando difícil para os decisores políticos e defensores se prepararem totalmente.

Há também menos incentivo político para preservar as unidades.

“Politicamente, você é recompensado por um anúncio, uma inauguração, uma inauguração”, disse Vicki Been, professora da Universidade de Nova York que anteriormente atuou como vice-prefeita da cidade de Nova York para habitação e desenvolvimento econômico.

“Você não é recompensado por ser um bom administrador de seus ativos, por manter o controle de tudo e por garantir que não perderá uma única unidade de moradia acessível”, disse ele.

Maalouf estava no pátio de seu apartamento em um dia recente e quente, conversando e cumprimentando os vizinhos, com uma pulseira com uma foto de Che Guevarra pendurada no braço.

“Amigável”, foi como Maalouf descreveu seu antigo eu, mas não assertivo. Isso foi até que o aumento do aluguel a levou à frente da prefeitura de Los Angeles pela primeira vez, suando muito enquanto lutava por sua casa.

Maalouf, agora organizadora do Sindicato dos Inquilinos de Los Angeles, não tem medo de falar abertamente, mas a ansiedade em relação à sua casa ainda a mantém acordada à noite. Pela manhã ele repete um mantra: “Ainda estamos aqui. Ainda estamos aqui.” Mas lutar dia após dia para que isso aconteça é cansativo.

O apartamento de Maalouf foi construído antes que a Califórnia fizesse com que os contratos LIHTC durassem 55 anos, em vez de 30 em 1996. Cerca de 5.700 unidades LIHTC construídas na época de Maalouf expirarão na próxima década. No Texas, existem 21.000 unidades.

Quando a tesoureira da Califórnia, Fiona Ma, assumiu o cargo em 2019, ela dirigiu o programa para incorporadores comprometidos com moradias populares e não com o que ela chamou de “cortar e queimar”, comprando propriedades LIHTC e colocando-as no mercado o mais rápido possível.

Na Califórnia, os proprietários devem notificar os governos estaduais e locais e os inquilinos antes que o edifício expire. Organizações habitacionais, organizações sem fins lucrativos e governos estaduais ou locais primeiro tentaram comprar a propriedade para mantê-la acessível. Os empreendimentos expirados também são priorizados para novos créditos fiscais, e o estado exige essencialmente que todos os candidatos ao LIHTC tenham experiência na propriedade e gestão de habitação a preços acessíveis.

“Isso meio que eliminou as pessoas que não estavam interessadas em moradias populares de longo prazo”, disse Marina Wiant, diretora executiva do comitê de alocação de créditos fiscais da Califórnia.

Mas, ao contrário da Califórnia, alguns estados não prolongaram os acordos LIHTC para além de 30 anos, muito menos tomaram outras medidas para manter as habitações expiradas acessíveis.

O Colorado, que tem cerca de 80.000 unidades LIHTC, aprovou uma lei este ano que dá aos governos locais o direito de preferência na esperança de preservar 4.400 unidades que perderão as proteções de acessibilidade nos próximos seis anos. A lei também exige que os proprietários forneçam aos governos estaduais e locais um aviso prévio de dois anos antes do vencimento.

Ainda assim, se os governos locais ou as organizações sem fins lucrativos irão angariar fundos para a compra de grandes edifícios de apartamentos está longe de ser uma garantia.

Histórias como a de Maalouf continuarão a desenrolar-se à medida que as unidades da LIHTC se desintegram, ameaçando enviar as famílias de baixos rendimentos de volta ao mercado imobiliário. A renda média dos americanos que vivem nessas unidades era de apenas US$ 18.600 em 2021, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.

“Isso é como um problema de matemática”, disse Rossbert, da Housing Colorado. “Assim que uma dessas unidades expira e é convertida ao preço de mercado e uma casa é deslocada, elas se tornam parte da necessidade que impulsiona a necessidade de novas construções”.

“É difícil sair desse ciclo”, disse ele.

A agência habitacional do Colorado trabalha com grupos de preservação em todo o estado e tem um fundo para ajudar. Ainda assim, não está claro quantas unidades LIHTC podem ser salvas, no Colorado ou em todo o país.

É até difícil saber quantas unidades estão vencendo em todo o país. Uma contabilidade precisa exigiria o exame da constelação de subsídios municipais, estaduais e federais, cada um com seus próprios requisitos de acessibilidade e datas de término.

Isso pode afectar a capacidade dos decisores políticos e dos seus defensores de compreenderem plenamente onde e quando muitas unidades perderão a sua acessibilidade e depois canalizarem recursos para os locais certos, disse Kelly McElwain, que gere e supervisiona a Base de Dados Nacional de Preservação da Água. É a agregação mais completa de dados LIHTC em todo o país, mas com todas as lacunas, ainda é uma estimativa aproximada.

Há também o receio de que, se os estados listarem as suas unidades LIHTC como expiradas, os compradores com fins lucrativos, sem interesse em mantê-las acessíveis, atacariam-nas.

“É uma espécie de armadilha tentar entender o problema e não colocar uma grande placa de venda na frente de uma propriedade antes do prazo”, disse Rossbert.

Enquanto isso, o ativismo dos inquilinos de Maalouf ajudou a movimentar a situação em Los Angeles. A cidade ofereceu ao proprietário 15 milhões de dólares para manter o seu edifício acessível até 2034, mas esse acordo não eliminaria mais de 30 casos de despejo ainda em curso, incluindo o de Maalouf, ou os 25 mil dólares de rendas atrasadas que ele deve.

No seu quintal, a neta de Maalouf, Rubie Caceres, arrastava os pés com um copo de água. Ele tem 5 anos, mas tem necessidades especiais e sua fala é composta mais por palavras desconexas do que por frases.

“É por isso que espero que tudo volte ao normal e que ela possa estar segura”, disse Maalouf, com a voz trêmula de emoção. Ele incentivou seu filho a começar a economizar dinheiro para o pior.

“Continuaremos a lutar”, disse ele, “mas dia após dia é difícil”.

Bedayn relatou de Denver.

Bedayn é membro do corpo da Associated Press/Report for America Statehouse News Initiative. Report for America é um programa de serviço nacional sem fins lucrativos que coloca jornalistas em redações locais para cobrir questões secretas.